引言
目前审判实务中涉及房地产纠纷的案件数量激增，其中涉及逾期办证的案件，占整个房地产纠纷案件的90%以上，此类纠纷越发成为社会的焦点与热点。
从社会层面看，商品房买卖纠纷数量呈逐年上升趋势，且主体呈集众化态势发展，这些纠纷往往涉及整个小区大多数居民的切身利益，若解决不好，容易导致集体事件的产生。
从法律政策层面看，国家相当重视对房地产市场的规范和调整，先后出台了《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋权属登记管理办法》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）等法律法规，以期规范涉房地产纠纷案件的司法行为。
从司法实践层面看，我国目前针对规范涉房地产纠纷尤其是逾期办证纠纷的法律法规较为笼统，加之具体案件存在复杂性和特殊性，易造成法官在处理这些纠纷过程中认识不统一，法律政策把握不准确，甚至出现同案不同判的结果。
综上，为了更好地规范逾期办证纠纷案件的处理，笔者结合有关法律政策规定，以及近年来处理此类案件的经验，谈几点看法，与大家讨论。
正文
一、办理房产证义务的法律界定
（一）商品房交付义务和所有权转移义务的不可分性
我国《合同法》第一百三十条、第一百三十五条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”“出卖人应当履行向买受人交付标的物或交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”可见买卖合同的出卖人不仅负有向买受人交付标的物的义务，还要承担转移标的物所有权的义务。因此，在买卖合同中，交付并转移标的物的所有权，作为商品交换形式中一个基本特征和终极目的，是出卖人最重要的义务。
商品房买卖合同属于买卖合同的范畴，根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、行政法规以及房地产行政管理部门的相关规定，我国的不动产物权变动采取“交付+登记”的模式。它不同于动产的买卖，随着动产的交付，所有权亦随之转移。对于属于不动产的商品房买卖，其标的物所有权并不是随着商品房的交付而转移。只有办理房屋所有权登记手续，取得房屋所有权证书，才完成了标的物的所有权转移行为，买受人才真正对商品房拥有所有权，这也是不动产物权变动公示原则的具体表现。因此可以说，商品房交付义务与所有权转移义务是开发商必须履行的义务，具有不可分性。
（二）对开发商“协助义务”的理解
由于在房屋所有权转移方面，我国实行的是房屋所有权登记发证制度，房屋所有权权属登记、房屋所有权证书的核发等行为均由房地产行政管理部门具体实施，由此决定了商品房买卖合同的出卖人（开发商）在向买受人（购房人）履行转移房屋所有权的义务时，具有了与动产买卖转移标的物所有权不同的方式。按照《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》、《商品房销售管理办法》，房屋所有权证书的办理取得，应由买受人按照国家规定，向房地产行政管理部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，出卖人应当协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由此可见，商品房买卖合同的出卖人在履行转移房屋所有权义务的行为方式上，表现为只是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。这种协助义务的主要内容为：（1）完成房屋的初始登记。按照建设部《城市房屋权属登记管理办法》规定，出卖人应在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交用地证明文件或土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料以及其他有关的证明文件。出卖人将上述证明文件备齐交房地产权属登记部门，取得登记部门出具的收件单等证明材料，即可认为出卖人已完成房屋的初始登记义务。（2）提供办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记的相关证明材料。在约定或法定的期限内，买受人向登记管理部门申请办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记，出卖人应按照合同的约定或法律的规定，提供相关的证明材料。从上述内容可以看出出卖人只要在房屋管理部门进行了初始登记，并为买受人提供了相关的证明材料，就可以认定出卖人的义务已经完成。这无疑给人一种错觉，即“协助义务”的不重要性。有的观点认为，在商品房买卖合同中，出卖人最主要的义务和履行行为是商品房的交付使用，房屋所有权的转移和权属证书的办理只是附随义务、次要义务、从义务。从《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及建设部颁发的房屋权属登记管理等相关规定看，出卖人在买受人申请办理房屋所有权登记的过程中，也是只负有“协助”义务。因此，只要出卖人按期交付房屋的占有使用权，其主要给付义务即已履行完毕，至于未协助办理所有权转移登记，只是未履行附随义务或从给付义务，该义务不构成一项独立的请求权，是附随于请求交付房屋占有使用这一债权请求权的，办理房产证义务应该在买受人，出卖人违反该义务，只能适当承担责任，而大部分责任应由买受人承担。笔者认为这种观点是错误的，正如前文所说房屋的交付使用和所有权转移是不可分的两个层次的义务，不应有主次之分。这里指的“协助义务”并非是无关紧要的附属性的义务，更应该理解为是在办理房产证实现所有权转移过程中最重要的环节，是买受人办理房产证的前置条件，如果出卖人尚未取得出卖房屋的所有权初始登记，买受人的房产证办理就无从谈起。由此可见，出卖人的“协助义务”是出卖人的一种主要义务，在办理房产证实现所有权转移的全过程中起到了重要作用，而这里“协助”的字眼，不能单从字面来理解，而应被看作是出卖人的一种单方面义务。
二、逾期办证违约责任的区分
违约责任是指当事人一方不履行合同债务，或者其履行不符合合同约定或法律规定时，对另一方当事人所应承担的民事法律后果。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《解释》第十八条亦明确规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可按照已购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
从商品房买卖合同的履行情况来看，导致逾期办证的原因主要有以下几种：
1、出卖人的原因。这是导致逾期办证的主要原因。一是开发商的土地权使用手续不合法、未交付全部土地使用权出让金、没有通过综合验收或提供综合验收合格证明、所出售房屋存在抵押、擅自改变规划设计等。总之就是在合同约定或法定的期限内，不能提交办理房屋所有权初始登记应具备的文件材料，或在买受人申请办理房屋所有权登记时，不能提供相关证明材料。二是在上述材料完备的情况下不及时通知买受人办房证，而造成买受人不知情而延迟办证，这种情况多为办理蓝印户口买房的业主。
2、第三人的原因。主要是指房地产行政管理机构、测绘机构等相关部门工作拖延、推诿、失职等因素。
3、不可抗力原因。一般是指国家关于房地产政策调整、自然灾害等原因。
4、买受人的原因。主要是指出卖人按照合同约定或法律规定，如期办理了房屋所有权的初始登记，备齐相关证明文件并及时通知买受人的情况下，因买受人自身原因导致的无法办理。如一些相关费用没有及时支付，买受人因自身原因故意不申请办理等。
综上所述，对于逾期办证的违约责任可分为以下三种情况：一是出卖人（开发商）违约担责情况。在审判实践中发生的逾期办证纠纷，因出卖人的原因而引发的占绝大多数。《解释》第十八条所规范解决的逾期办证纠纷，也是指因出卖人的原因导致买受人在约定或法定的期限届满时，未能取得房屋所有权证书的情况。在这种情况下，出卖人必须承担相应的违约责任。反之，可以认为只要出卖人在约定或法定的期限内，向房地产管理部门提交了完备的房屋所有权初始登记的证明文件，并及时通知买受人的办理时间，同时在买受人申请办理房屋所有权登记时，能够提供申请办理房屋所有权登记所需的相关材料，即可认定出卖人已履行完毕其应当承担的合同义务和法定义务，出卖人可以免责。二是对于因第三人或者不可抗力因素导致的逾期办证的情况，只要出卖人能够有证据证明，就可以作为出卖人逾期办证的免责事由予以处理。由此而引发的责任后果应由买受人自担，买受人可以要求出卖人继续协助其办证或通过其他途径解决，如对办证机关提起行政诉讼。在审判实践中，出卖人以此理由抗辩的较多，但因举证困难，往往不能被法官所采信。三是因买受人自身原因导致的逾期办证，因申请办理房屋所有权证书是其对民事权利的自行处分，不存在谁违约的问题，这种情况在审判实践中极少出现。
三、逾期办证诉讼时效的适用
出卖人逾期办证行为会导致两种不同之诉，即因逾期办证要求出卖人履行办证义务之诉和承担违约责任之诉。由于这两种诉的性质不同，在审判实践中，就诉讼时效的适用问题极易混淆，该问题不仅在学术界见仁见智，在司法实务界亦是各有不同。归纳起来有三种观点，第一种意见认为两种诉适用诉讼时效。理由在于办证与交付房屋的行为均为合同义务，买受人基于买卖合同而产生的请求权应受诉讼时效的限制，两种诉均为诉求权范畴，应适用诉讼时效。第二种意见认为两种诉均不适用诉讼时效。认为出卖人逾期办证行为是一种持续性行为，从出卖人违约之日起至违约事项消除之日止，其违约行为一直在持续，应参照侵权行为的诉讼时效起算诉讼时效。第三种意见认为，逾期办证违约责任之诉适用诉讼时效，履行办证义务不适用诉讼时效。
笔者同意第三种意见，理由如下：
1、逾期办证违约责任之诉属于单纯的债权性质，即债权属性。按照债权理论的理解，应适用诉讼时效，但具体案件应区别情况予以处理。
（1）当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效。比如合同约定“如逾期办证按总房款的3%计算违约金”就属此种情况。
（2）当事人在合同中约定的日、月或年为单位累计计算违约金数额的，属继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。比如合同约定：“如逾期办证，以年为单位，按总房款的1%计算违约金”，此种情况在目前我市的合同中较为常见。
（3）当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的，从诚实信用原则出发，由出卖人按照买受人已付购房款总额，参照《中国人民银行结算办法》规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。
2、请求出卖人履行办证义务之请求权具有物权属性，不适用诉讼时效。原因在于履行办证义务不仅是出卖人应承担的合同义务，也是法定义务，不仅《合同法》和《城市房地产开发经营管理条例》均有明确的规定，而且从立法采取的不动产物权变动的模式看，在交付行为之外，尚需实行不动产登记手续。交付意味着买受人已依房屋买卖合同合法占有房屋，而占有作为所有权权能之一，使买受人具有了事实物权人的地位，买受人申请办理房屋登记并请求出卖人履行协助义务，只是其行使基于事实物权人地位产生的权利，将所占有房屋所有权之权能予以圆满的行为。因此，买受人请求出卖人履行办证义务的请求权具有物权属性，不应适用诉讼时效。
结束语
涉房诉讼案件的数量、类型随房地产市场的调整波动而变化。面对日趋复杂的涉房纠纷案件，法官应更加注重对相关领域国家政策与法律规定的学习，总结过往经验方法，夯实审判技能，通过专业高效的司法活动，切实保护当事人的合法权益，进一步助力房地产市场秩序的规范。